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L’inflation générale s’est considérablement apaisée au cours de l’année passée. Cependant, le logement s’est révélé être une exception tenace et surprenante. Le coût du logement a augmenté de 6 % en janvier par rapport à l’année précédente et a augmenté plus rapidement sur une base mensuelle qu’en décembre, selon le Département du Travail.
Cette accélération est une raison majeure de l’augmentation des prix à la consommation le mois dernier.
Où nous mènera cette inflation du logement !
La persistance de l’inflation du logement pose un problème pour les responsables de la Fed alors qu’ils envisagent de réduire les taux d’intérêt. Le logement est de loin la plus grande dépense mensuelle pour la plupart des familles. Ce qui signifie qu’il pèse lourdement sur les calculs de l’inflation. À moins que les coûts du logement ne se refroidissent, il sera difficile pour l’inflation dans son ensemble de revenir de manière durable à l’objectif de 2 % de la banque centrale.
Ces attentes étaient basées sur des données du secteur privé de sites immobiliers comme Zillow et Apartment List, montrant que les loyers ont à peine augmenté récemment et ont même diminué dans certains marchés.
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Regard sur les données sur l’inflation
Pour les acheteurs de maisons, la combinaison de la hausse des prix et des taux d’intérêt élevés a rendu le logement de plus en plus inabordable. D’un autre côté, de nombreux propriétaires actuels ont été partiellement isolés de la hausse des prix car ils ont des hypothèques à taux fixe avec des paiements qui ne changent pas d’un mois à l’autre.
Cependant, les prix des logements et les taux hypothécaires n’apparaissent pas directement dans les données sur l’inflation. C’est parce que l’achat d’une maison est un investissement, et non juste un achat de consommateur comme les courses. Au lieu de cela, les données sur l’inflation sont basées sur les loyers. Et avec des données privées montrant que les loyers se modèrent, les économistes s’attendaient à voir le ralentissement apparaître dans les données gouvernementales également.
Les responsables de la Réserve Fédérale ont largement ignoré l’inflation du logement pendant une grande partie de l’année dernière, croyant que les données officielles étaient simplement lentes à saisir la tendance au refroidissement apparente dans les données privées. Au lieu de cela, ils se sont concentrés sur les mesures qui excluent le logement, une approche qu’ils considéraient comme reflétant mieux les tendances sous-jacentes.
Mais alors que la divergence persiste, certains économistes, à l’intérieur et à l’extérieur de la Fed, ont commencé à remettre en question ces hypothèses. Les économistes de Goldman Sachs ont récemment relevé leurs prévisions pour l’inflation du logement cette année, citant la hausse des loyers pour les maisons individuelles.
Les raisons qui expliquent les données retardées
La nature obstinée de l’inflation du logement n’est pas un mystère total. Les économistes savaient qu’il faudrait du temps pour que la modération des loyers vue dans les données du secteur privé se retrouve dans l’Indice des Prix à la Consommation officiel du Département du Travail.
Il y a deux raisons à ce retard. La première est technique : les données gouvernementales sont basées sur une enquête mensuelle de milliers d’unités locatives. Une unité donnée est enquêtée seulement une fois tous les six mois. Donc, si un appartement est enquêté en janvier et que le loyer augmente en février, cette augmentation n’apparaîtra pas dans les données avant que l’appartement ne soit à nouveau enquêté en juillet. Cela fait que les données gouvernementales sont en retard sur les conditions, surtout pendant les périodes de changement rapide.
La seconde raison est conceptuelle. La plupart des index privés incluent les locations uniquement lorsqu’elles obtiennent de nouveaux locataires. Mais le gouvernement vise à capturer les coûts du logement pour tous les locataires. Étant donné que la plupart des baux durent un an ou plus, et parce que ceux qui renouvellent leurs baux obtiennent souvent une remise par rapport aux personnes louant sur le marché libre, les données gouvernementales s’ajusteront typiquement plus graduellement que les index privés.
Les données publiques et privées devraient finalement converger. Mais il n’est pas clair combien de temps ce processus prendra. La hausse rapide des loyers en 2021 et 2022, par exemple, a conduit de nombreuses personnes à rester sur place plutôt que de se lancer dans le marché locatif surchauffé. Cela, parmi d’autres facteurs, a peut-être pris plus de temps que d’habitude pour que les loyers du marché se reflètent dans les données gouvernementales.
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Les perspectives sur l’inflation du logement
Il y a des signes qu’un ralentissement est en cours. Les loyers ont augmenté à un taux annuel de moins de 5 % au cours des trois derniers mois, en baisse par rapport à un pic de près de 10 % en 2022. Les sources de données privées ne sont pas d’accord sur la mesure dans laquelle l’inflation des loyers doit encore se modérer, mais elles conviennent que la tendance devrait se poursuivre.
“Pour la plupart, ils disent tous la même chose, c’est-à-dire que l’inflation des loyers s’est modérée de manière significative”, a déclaré Laura Rosner-Warburton, économiste principale chez MacroPolicy Perspectives, un cabinet de recherche économique.
Faut-il opter pour une maisons ou mieux prendre un appartements !
Alors que l’inflation des loyers pourrait enfin se modérer, la mesure gouvernementale des coûts pour les propriétaires n’a pas suivi le même chemin ; elle a en fait accéléré dans les données du dernier mois. Et parce que plus d’Américains possèdent leur maison que ne louent, le logement occupé par le propriétaire domine la composante abri de l’Indice des Prix à la Consommation.
Les dépenses que la plupart des gens associent à la propriété d’une maison — paiements hypothécaires, assurance des propriétaires, maintenance et réparations — ne sont pas directement incluses dans les mesures de l’inflation.
Au lieu de cela, le gouvernement mesure l’inflation du logement pour les propriétaires en évaluant combien il en coûterait pour louer une maison similaire, un concept connu sous le nom de loyer équivalent des propriétaires. (L’idée est que cela mesure la valeur du “service” de fournir une maison, distincte des gains d’investissement de la posséder.)
Les mesures de location et de propriété se déplacent normalement ensemble parce qu’elles sont basées sur les mêmes données sous-jacentes — l’enquête sur des milliers d’unités locatives. Mais pour calculer les chiffres de la propriété, le Département du Travail donne plus de poids aux maisons comparables aux unités occupées par le propriétaire. Cela signifie que si différents types de logements se comportent différemment, les deux mesures peuvent diverger.
Cela pourrait être ce qui se passe maintenant, disent certains économistes. Un boom dans la construction d’appartements ces dernières années a aidé à faire baisser les loyers dans de nombreuses villes. Les maisons individuelles, cependant, restent en pénurie alors que des millions de milléniaux atteignent l’étape où ils veulent plus d’espace. Cela fait monter le coût des maisons pour les acheteurs et les locataires. Et parce que la plupart des propriétaires vivent dans des maisons individuelles, les unités individuelles jouent un rôle prépondérant dans le calcul du loyer équivalent des propriétaires.
“Il y a plus de chaleur derrière les maisons individuelles, et il y a de très bons arguments à faire pour pourquoi cette chaleur persistera”, a déclaré Skylar Olsen, économiste en chef chez Zillow.
Un Coup de Chance, ou Quelque Chose de Plus?
D’autres économistes doutent que la hausse de l’inflation en janvier soit le début d’une tendance plus durable. Les loyers des maisons individuelles dépassent les loyers des appartements depuis un moment maintenant, mais seulement récemment l’inflation pour les propriétaires et les locataires a divergé. Cela suggère que les données de janvier étaient une anomalie, a argumenté Omair Sharif, fondateur d’Inflation Insights, un cabinet de recherche économique.
La bonne nouvelle dans le rapport, a-t-il dit, est que la croissance des loyers a finalement commencé à se refroidir, le rendant plus confiant que le ralentissement tant attendu émerge dans les données officielles.
Cette conclusion est loin d’être certaine, cependant. Avant la pandémie, différentes parties du marché du logement racontaient généralement des histoires cohérentes : les loyers des appartements augmentaient à peu près au même rythme que ceux des maisons individuelles, par exemple.
Mais la pandémie a détruit cet équilibre, faisant monter les loyers dans certains endroits et baisser dans d’autres, perturbant les relations entre les différentes mesures. Cela rend difficile d’être confiant sur quand les données officielles se refroidiront, ou de combien — ce qui pourrait rendre la Fed plus prudente alors qu’elle envisage de réduire les taux d’intérêt, a déclaré Sarah House, économiste principale chez Wells Fargo.
“En ce moment, ils supposent toujours qu’il y a encore beaucoup de désinflation dans le pipeline, mais cela va les garder prudents dans leur optimisme”, a-t-elle dit, en parlant des responsables de la Fed. “Ils doivent réfléchir à où le logement atterrit réellement, et combien de temps il faut pour y arriver.”